In de Almondestraat, aan de oostelijke rand van het nieuwe ZOHO, komt een bijzondere woonbuurt. ‘Met veel gemeenschappelijk groen, waar kinderen buitenspelen en buren bij elkaar binnenlopen. Het oude buurtgevoel, dat van oudsher aanwezig is in de straat, wordt versterkt.’ Architect Daan Roggeveen van MORE Architecture en Thomas Nieuwendijk van ontwikkelcombinatie Leyten/Stebru vertellen over ‘kavel 6’.
Kavel 6 is nu nog een werknaam en klinkt een tikkeltje saai, maar het nieuwe stuk buurt dat hier verrijst, is dat allerminst. Op deze plek komen 17 benedenwoningen van circa 95m2 en 14 appartementen tussen de 85m2 en 100m2. De beneden- of stadswoningen komen op de zogenaamde Lab-laag, de begane grond, en bestaan uit twee woonlagen. Op de laag daarboven, de Land-laag komen de appartementen in vier verschillende woningtypes, zowel gelijkvloers als met twee woonlagen.
Daan: ‘We maken een zichtbaar contrast tussen de stadswoningen op straatniveau en de appartementen die daarboven liggen. De benedenwoningen worden in de basis 4-kamerwoningen waar bewoners zelf voor de bouw de indeling nog kunnen wijzigen. Ook de bovengelegen appartementen zijn heel verschillende woningtypes. Zo komen er tien maisonnettes met een woon- en een slaapverdieping en vier gelijkvloerse appartementen. Je hebt hier echt de keuze hoe je wilt wonen.’
Inspiratie Shanghai
Duurzaamheid en buitenruimte zijn natuurlijk belangrijke ingrediënten van ZOHO. Daan: ‘De ambitie van ZOHO is om op een prettige en gezonde manier in het centrum van de stad te leven. Van jong tot oud, met diversiteit in het hart van de stad. Ik ben in China begonnen met mijn architectenbureau en heb meer dan tien jaar in Shanghai gewoond. Sinds anderhalf jaar woon ik weer in Amsterdam. Ik hou van wonen in grote steden en heb me altijd beziggehouden met de vraag hoe je daar toch dat gevoel van ruimte, buitenleven en community kan creëren. Dat komt nu terug in het ontwerp voor de Almondestraat.’
Buurtgevoel
Thomas vult aan: ‘Alle woningen hebben een eigen buitenruimte, sommige optioneel tot wel 35m2. Daar kun je een geweldige tuin of terras van maken. Met ZOHO en dit huizenblok in de Almondestraat creëren we een verhoogde stad, de buitenruimtes van de appartementen zijn voornamelijk zonnige dakterrassen. Maar we maken ook buitenruimtes waar ontmoeting centraal staat. Kinderen kunnen samen ravotten en buren lopen bij elkaar binnen.’
Daan: ‘Door de opbouw van het blok en de aangrenzende buitenruimte ontstaat echt een gemeenschap. Dat sluit goed aan bij hechtheid en het buurtgevoel dat hier bij de huidige bewoners in de straat ook al heerst, en dat is tekenend voor deze wijk.’
De huizen in de Almondestraat zijn voor diverse doelgroepen, zo vertelt Thomas. ‘ZOHO is voor mensen die het leuk vinden om in de reuring van de stad te wonen maar ook graag groen en buitenruimte willen hebben waar ze zich in hun privacy kunnen terugtrekken. In de Almondestraat kunnen ouderen bijvoorbeeld gelijkvloers in de appartementen wonen. De grootste groep zal bestaan uit stellen en gezinnen. De stadswoningen en gelaagde appartementen hebben ruimte voor meerdere slaapkamers. Ideaal dus voor mensen met kinderen die toch graag in de stad willen blijven wonen.’
Nog geven geduld
Dat klinkt veelbelovend, wanneer gaat de eerste sleutel in de voordeur? Thomas: ‘Nou, nog even geduld! De eerste fase van het schetsontwerp is afgerond, nu start de fase van het voorlopig ontwerp. In april 2021 verwachten we de omgevingsvergunning aan te vragen en de woningen aan te bieden voor de verkoop. Medio augustus 2021 willen we starten met bouwen. Als alles volgens plan gaat, zijn de eerste woningen begin 2023 klaar. De vanaf v.o.n.-prijzen zullen zo rond de €350.000,- liggen. Door de ontwikkelingen op de huizenmarkt en de keuzemogelijkheden voor de indeling, is dat nu nog een indicatie.’
Wandelen met bewoners
Ook belangrijk bij de ontwikkeling van ZOHO is participatie.Thomas: ‘De ZOHO citizens en creatieve ondernemers in het gebied worden direct betrokken, maar we betrekken bijvoorbeeld ook omwonenden. Begin juli hebben we een wandeling gehouden voor bewoners en andere geïnteresseerden om de ontwikkelingen te bespreken. De achterliggende Noordsingel bestaat veelal uit laagbouw. Bewoners waren bezorgd dat ze zon of hun privacy zouden verliezen. We hebben uitgelegd dat de nieuwbouw aan de Almondestraat uit vier en incidenteel drie lagen gaat bestaan. Daarmee zal het als ruimtelijker en opener worden ervaren dan de bestaande bouw. We vinden het als consortium belangrijk om naar de feedback van bewoners te luisteren en waar mogelijk zorgen weg te nemen.’
Omarmen van nieuwe dingen
Daan: ‘Die middag vond ik heel positief, we kregen veel reacties van mensen die het te gek lijkt om in het nieuwe ZOHO te wonen. Maar ook huidige bewoners lieten merken dat ze de veranderingen in hun wijk wel zien zitten. Dat enthousiasme en het omarmen van nieuwe dingen, dat herken ik uit Shanghai en dat maakt het zo leuk om te werken in Rotterdam. Die energie van de stad en de ‘can do’ mentaliteit zijn erg inspirerend. Misschien verruil ik Amsterdam nog weleens voor Rotterdam!’
De transformatie van het ZOHO district in Rotterdam is veelomvattend. Er zijn zo veel verschillende elementen in het plan, dat we ze in een serie van verhalen uitlichten. Vandaag de nadruk op het belang van het bewaren van de creatieve identiteit van dit gebied dat op het punt van hernieuwing staat. Hoe houd je een kunstzinnige populatie, die nooit de commerciële huurprijzen zouden kunnen betalen, in dit gebied? We hebben de huidige bewoners bij het project betrokken en daarmee veel van ze geleerd. Wanneer we durven te luisteren en vragen te stellen ontstaat er een interessant spanningsveld tussen creatieve denkers en commercieel inzicht, waaruit nieuwe principes voor stadsvernieuwing ontstaan. Waarde toevoegen aan gebiedsontwikkeling kan tegelijk opgaan met het behouden van de creatieve identiteit en plek bieden aan juist diegenen die minder te besteden hebben, maar een vitaal onderdeel zijn van een buurt met een hecht gemeenschapsgevoel en inclusieve waardes.
We praten met Jette Schneider die de ZOHO citizens vertegenwoordigt en heeft meegedaan in het ontwerpproces. Naast haar actieve, verbindende rol binnen de podiumkusten in ZOHO, verdiept ze zich ook in Sociocratie en wordt ze gaandeweg een expert op het gebied van bewonersparticipatie.
“Als je het mij vraagt is ZOHO het enige bewaard gebleven creatieve district in het centrum van Rotterdam. Het is een overgangsgebied van het centrum naar het Oude Noorden. Er is een goede balans tussen ‘blijvers’ en doorstromers. Iedereen die hier woont of werkt heeft hart voor de buurt. We tonen regelmatig werk vanuit ons collectief en dan komen er veel buurtbewoners kijken. En wanneer we catering nodig hebben voor de festivalletjes die we organiseren; zijn het de lokale koffiezaakjes en eettentjes die het verzorgen. Ik kijk uit naar de toekomstige transformatie van dit gebied. Het bestaande gemeenschapsgevoel kan alleen maar sterker worden wanneer mensen hier niet alleen werken, maar ook wonen. Dat creëert nog meer verbondenheid. Ik hoop dat het nieuwe ZOHO een zelfbewuste en diverse buurt wordt; dat er niet alleen nieuwe gebouwen komen met een hoge levensverwachting, maar dat de huidige creatieve identiteit net zo duurzaam kan zijn en niet wordt ‘weggedrukt’.
Om dat te bereiken is het belangrijk dat de huidige creatieve populatie, die dit gebied heeft vormgegeven, ook kan blijven in de juiste omgevingscultuur. Daarvoor is simpelweg perspectief en een goede samenwerking nodig. Deze groep houdt niet van onzekerheid, alleen al vanwege het gebrek aan financiële middelen. Tot nu toe heeft het participatietraject al geholpen om wat van de onbekendheid weg te nemen. Het schetste een beeld van wat we kunnen verwachten en samen zouden kunnen creëren in ZOHO. Binding is het toverwoord. Dat is waardoor we het afgelopen decennium dit gebied hebben gemaakt tot wat het is. Daarom moet die verbondenheid niet in de knoop raken. Want, de mate van betrokkenheid in de transformatie bepaalt de sterkte van verbondenheid. Het beste scenario is een 360° gesprek waar de bewonersvertegenwoordiging een gelijkwaardige rol krijgt in het bouwteam. Dat betekent niet dat we overal over willen meepraten; maar wij weten wel beter dan een civiel ingenieur wat een artiest aan werkplek nodig heeft. Met onze expertise en creativiteit kan een vastgestelde oppervlakte efficiënt verdeeld worden in tegenstelling tot de traditionele denkwijzen. Het kan leiden tot nieuwe inzichten over werkplekken en ruimtegebruik.
We zijn ons ervan bewust dat er een ander prijskaartje komt te hangen aan iedere m2 en om de minder bemiddelde huurders in het gebied te houden moeten zij wat commerciëler gaan denken en de ontwikkelaar wat creatiever. Wanneer we elkaar in het midden ontmoeten kan er veel moois opbloeien. Wat als we bijvoorbeeld als collectief een casco ruimte krijgen die wel zelf kunnen afwerken, vormgeven en invullen; dit is eigenlijk wat we in het afgelopen decennium ook al hebben gedaan. Geef ons een afgebakend aantal m2 en wij gaan ervoor zorgen dat we erin kunnen werken. We zijn al aan het experimenteren met het slim configureren van ruimte zodat we met minder kunnen leven. Daarnaast kunnen we ook een commercieel idee koppelen aan onze ruimte. Bijvoorbeeld een theater dat ook verhuurd kan worden als inspirerende vergaderruimte. De oplossing is zo simpel als het optellen van creatieve en commerciële inzichten. Wanneer we dit durven wordt participatie een sociaal gereedschap om te bouwen aan een buurt met een grote economische waarde.”
We ontmoetten Jette Schneider in de ruimtes van TimeWindow, een collectieve werkomgeving, voor 50 podiumkunstenaars. Deze artiesten hebben zelden de kans om zich te vestigen en buitenshuis of buiten het theater te werken, omdat ze zich meestal geen externe werkplek kunnen veroorloven. Hun huidige ietwat sjofele onderkomen in een kantoorgebouw uit de jaren 50 aan de Teilingerstraat was ongeschikt om commercieel te verhuren. Met veel creativiteit en tweedehandsmeubels weet deze groep zelfs van een ruimte met een afgerafelde vloerbedekking en systeemplafond een fantastische werkplek te maken voor gelijkgestemde artiesten. Alle studio’s, bureaus en een theater zijn gepositioneerd rondom een sociale ontmoetingsplek in het hart van de ruimte. Dit is ZOHO; een typerend voorbeeld van de creativiteit die we moeten behouden in de transformatie.
De ‘Zie je in ZOHO wandeling’ was een groot succes. Met ruim 170 deelnemers werden de ontwikkelingen voor de wijk besproken en registreerden wij jullie dromen, kansen en zorgen over de plannen. Bedankt voor jullie deelname!
Op donderdag 9 juli organiseerden Leyten, Stebru, Echo Urban Design, Gemeente Rotterdam, Havensteder, ZOHOcitizens en Kickstad een informatieve wanddeling door het Zomerhofkwartier. Ondanks het regenachtige weer was het een succesvolle avond, want ruim 170 mensen bezochten de wandeling.
De wandeling maakte een rondje door de wijk en bestond uit zes informatiepunten. Bij elk punt werden de wandelaars geïnformeerd door de architecten en ontwikkelaars die uitgebreid vertelden over de toekomstplannen van de wijk. Door middel van een dromen, kansen en zorgen kaart konden de deelnemers meepraten over de ontwikkelingen. Ook was het mogelijk om een kijkje te nemen bij de maquette, (deze staat momenteel bij de Foodstudio op de Teilingerstraat voor als je hem nog niet hebt gezien) en creëerde de Drominee tijdens zijn ‘spoken word performance’ bijzondere teksten over de karakteristieke waarde van ZOHO. Na afloop kon iedereen nog een drankje drinken in zijn favoriete bar in de wijk.
Het volgende evenement zal plaatsvinden na de zomer. Houd www.ziejeinzoho.nl goed in de gaten voor meer informatie. Heb je voor die tijd een vraag, mail ons dan op info@ziejeinzoho.nl.
Woensdag 24 juni vormde het webinar voor de ZOHOcitizens de aftrap van de doorontwikkeling van ZOHO. Tijdens een goed bezocht webinar vanuit Het Gele Gebouw, hadden circa 80 citizens de primeur van het winnende plan van Leyten / Stebru.
Samen met gemeente Rotterdam, Havensteder en ZOHOcitizens was het webinar breed opgezet. Naast een terugblik op de afgelopen periode en het proces naar de definitieve gunning toe, was er ook ruimte voor reflectie en bovenal het stellen van vragen, delen van zorgen en signaleren van kansen. Hier is gretig gebruik van gemaakt. Tijdens het webinar zijn via de chat veel vragen gesteld. Zowel over de inhoud van het plan en over de manier waarop mensen betrokken willen worden als over de huidige huursituatie en toekomstige veranderingen daarin. Het panel heeft de meeste vragen live beantwoord.
Daarnaast zijn alle vragen vastgelegd en worden beantwoord. De mensen die zich hebben aangemeld voor het webinar ontvangen begin volgende week de antwoorden via de mail. Daarnaast zullen de meest gestelde vragen en antwoorden binnenkort op de website terug te lezen zijn.
Je vragen kun je overigens altijd stellen via info@ziejeinzoho.nl. Daarnaast is het tevens mogelijk om op donderdag 2 juli tussen 16.00 uur en 18.00 uur, online vragen te stellen via een videospreekuur. Esther Nouws (Kickstad) en Karlijn Bouvy (Leyten) zitten op dat moment klaar om je te woord te staan.
Zie je in ZOHO wandeling
We vertellen je graag meer over de mooie plannen voor dit gebied. Buiten, in kleine groepjes, tijdens een wandeling. Daarom organiseren we op 9 juli de Zie je in ZOHO Wandeling! Uiteraard geheel Corona-proof. Proef meteen de ontspannen sfeer van de nieuwe stadswijk en neem een drankje van ons na afloop. Aanmelden doe je op www.ziejeinzoho.nl.
ZOHO, ook bekend als het Zomerhofkwartier: een nieuw stuk stad waar creativiteit door de straten, mensen en gebouwen stroomt. Een unieke stadswijk die op een even bijzondere manier tot leven komt, samen met partijen die er zitten. ‘We bouwen voort op de sfeer en energie die er al zijn.’ Robert Steenbrugge, directeur van Stebru en Allard Leijten, directeur van Leyten over hun unieke Rotterdamse ontwikkelcombinatie en het nieuwe stadmaken.
Het Zomerhofkwartier, van oorsprong een bedrijventerrein,
ligt in Rotterdam Noord, tussen de Heer Bokelweg, Teilingerstraat, de Hofbogen
en de Noordsingel. Het verpauperde gebied ontwikkelde zich onder aanvoering van
creatief ondernemers en bewoners, verenigd in ZOHO Citizens, afgelopen jaren
tot het Rotterdamse Maakkwartier.
De volgende stap is de ontwikkeling van het nieuwe ZOHO, een
veerkrachtige, toekomstbestendige wijk waar wonen, werken, uitgaan, sporten, ontspannen
en duurzaamheid samenkomen. ZOHO is een samenwerking tussen woningcorporatie
Havensteder, de gemeente Rotterdam, ZOHO Citizens en de ontwikkelcombinatie
Leyten en Stebru. Leyten is een zelfstandige vastgoedontwikkelaar en belegger.
Stebru bouwt,
ontwikkelt en beheert woningen, kantoren en andere gebouwen. Samen slaan zij nu
de handen ineen, en dat is best uniek.
Jonge honden De kurk mag eindelijk van de fles bij Leyten en Stebru nu de samenwerkingsovereenkomst met Havensteder en de gemeente Rotterdam voor ZOHO officieel is getekend. Allard: ‘Robert en ik kennen elkaar uit de vastgoedwereld. We hebben dezelfde leeftijd, allebei 38 en zijn opgegroeid in Rotterdam. Tijdens borrels hadden we altijd al een klik. Toen we in 2017 van de tender hoorden, besloten we er samen voor te gaan en een ontwikkelcombinatie te vormen: Leyten/Stebru.’
Robert: ‘Leyten en Stebru zijn allebei Rotterdamse
familiebedrijven. Allard en ik zijn een beetje de jonge honden van de toch nog
wat traditionele vastgoedwereld. Wij zijn van de nieuwe stijl en gaan uit van
wat me met elkaar kunnen bereiken. Dat is vanaf dag één onze aanpak. ’
Allard: ‘We staan voor een nieuwe vorm van ontwikkelen, flexibel
en wendbaar. We zoeken kennis en kunde in ons netwerk op en verbinden ons zo
met andere partijen. Zo is ons consortium ontstaan waarin we optrekken met andere
Rotterdamse stadsontwikkelaars zoals Kickstad en Echo urban design. ’
Energie en creativiteit behouden De ontwikkeling van ZOHO staat voor het nieuwe stadmaken: een menging van functies, de combinatie van fysiek en sociaal en een ontwikkelproces met medewerking van lokale partijen. Het toekomstige ZOHO bouwt voort op de huidige principes van het Zomerhofkwartier: experimenteel, betrokken, gemixt, duurzaam, sociaal en verbindend.
Allard: ‘Daarvoor willen we nauw samenwerken met de ZOHO Citizens
en andere ondernemers die dat de afgelopen jaren hebben bereikt. De energie en
vibe die zij hebben opgebouwd, willen we voort zetten. Wat er zit, willen we in
stand houden. Steeds meer Rotterdammers leren dit stuk stad kennen, ook door
uitgaansplekken als MONO en Mooie Boules. En natuurlijk het Luchtpark op de
Hofbogen.’
Robert: ‘Maar ook de NAS, opvang voor kwetsbare
Rotterdammers, blijft. Die sfeer en DNA willen we in ZOHO behouden. Wij vinden
de creatieve ondernemers en kunstenaars die vaak als pioniers in een weinig
aantrekkelijk gebied neerstrijken, belangrijk voor de lange termijn
ontwikkeling van een stad. Zij vormen een verhaal voor een gebied, geven het
een smoel en stem. Met de huidige gebruikers willen we het nieuwe ZOHO
vormgeven en hoe we ervoor kunnen zorgen dat zij in het gebied kunnen blijven.’
Groen voor iedereen Hóe ZOHO tot stand komt is natuurlijk bijzonder, door de samenwerking van de verschillende partijen. Maar wát ZOHO belooft te worden is dat net zo goed. Allard: ‘Het gebied ligt tegen het centrum aan, in de Agniesebuurt. Een volksbuurt waar wederopbouw en oudere architectuur samengaan. ZOHO krijgt verschillende functies en wordt een mix van wonen, werken en bijzondere buitenruimtes. We gaan rond de 600 woningen bouwen, we kijken welke bestaande gebouwen we kunnen behouden of transformeren. Er komen drie lagen. Op de eerste laag, de Lab-laag, komen stedelijke voorzieningen met ruimte voor ondernemen, ateliers, werkplaatsen en horeca. Daarboven op de tweede laag, de Land-laag, komt een combinatie van binnentuinen, wonen en verblijven. Deze twee lagen worden met elkaar verbonden door een tribune die uitkomt op het centrale plein. Ideaal voor gave evenementen georganiseerd door bewoners en ondernemers in ZOHO. De bovenste laag is de Stad-laag, met verschillende woonblokken.’
Robert: ‘Groen en
duurzaamheid komen overal terug in het plan, voor iedereen. Dus ook als je er
niet woont, kun je naar ZOHO komen om van het groen te genieten, elkaar te
ontmoeten of te sporten. Ook willen we een brug maken van het park op de
Hofbogen naar ZOHO. Verder willen we water opvangen in een regentuin en komt er
een hub voor het delen van auto’s, scooters en fietsen.’
Participatie in tijden van corona Gebiedsontwikkeling kan niet zonder participatie, het betrekken van bewoners en andere gebruikers. Allard: ‘De ZOHO Citizens nemen daarin een belangrijke positie in. Samen met hun willen we een gebied maken waar zij ook blij mee zijn. Maar ook met andere partijen gaan we in gesprek. Door de maatregelen rondom het coronavirus is het lastig om met groepen mensen samen te komen. Daar moeten we met elkaar nieuwe vormen voor vinden. Bijvoorbeeld met webinars.’
Robert: ‘Deze situatie biedt ook kansen, het dwingt ons om
anders naar processen te kijken. Het brengt mensen samen en kan daardoor een
kracht of kans zijn. Door de situatie gaan mensen ook anders naar woningen en
buitenruimte kijken. Mensen willen een balkon of dicht bij groen wonen,
bijvoorbeeld een gezamenlijke tuin. Daar sluit het nieuwe ZOHO zeker bij aan!’
